Nieruchomości stanowią często najważniejszą część majątku rodzinnego. Pytanie, w jaki sposób i na jakich warunkach przenosić je do fundacji rodzinnej, budzi wiele wątpliwości. Opłaty, podatki, ryzyko prawne — każdy krok wymaga dokładnego zaplanowania.
W niniejszym artykule wyjaśniamy kluczowe zagadnienia związane z nieruchomościami w fundacji rodzinnej.
Czy nieruchomość może być własnością fundacji rodzinnej?
Tak, fundacja rodzinna może być właścicielem nieruchomości.
Ustawa o fundacjach rodzinnych (z 2015 r.) nie ogranicza rodzajów majątku, jaki fundacja może posiadać. Nieruchomość może być wzniesiona na terenie Polski lub za granicą. Ważne jest jednak, aby celowość takiego posiadania była zgodna z постановлению fundacji i rzeczywistymi potrzebami rodziny.
Przenos nieruchomości do fundacji — procedura
Przeniesienie nieruchomości do fundacji odbywa się na zasadach ogólnych, obowiązujących dla transakcji nieruchomościami:
- Zawarte musi być w formie aktu notarialnego
- Wymaga wpisu do Księgi Wieczystej
- Powinno być opublikowane w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS)
- Fundacja musi posiadać zdolność prawną (być zarejestrowana).
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Przeniesienie nieruchomości do fundacji jest czynością podlegającą opodatkowaniu PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Wyjątek stanowi sytuacja, w której fundacja została założona w testamencie (tzw. fundacja testamentowa) — wtedy przeniesienie następuje bez podatku.
W pozostałych przypadkach opłata PCC jest obowiązkowa i płatna w chwili zawarcia umowy. Jej zmniejszenie jest możliwe jedynie w drodze ustawy.
CIT i podatek dochodowy — mieszkania czy dochody z nieruchomości?
Jeśli fundacja posiada nieruchomość na potrzeby własne (siedziba fundacji, dom dla członków rodziny), zwolnienie z CIT obejmuje całą nieruchomość.
Jeśli natomiast nieruchomość generuje dochody (wynajem, dzierżawa), te dochody podlegają opodatkowaniu CIT na zasadach ogólnych (19% od przychodów netto).
Fundacja musi prowadzić osobną ewidencję przychodów i wydatków związanych z nieruchomościami.
Ubezpieczenie nieruchomości — obowiązek fundacji
Fundacja, jako właściciel nieruchomości, ma prawo i obowiązek ją ubezpieczyć.
Polisa ubezpieczeniowa powinna obejmować pełną wartość nieruchomości (ubezpieczenie od utraty wartości).
Koszty ubezpieczenia są wydatkami właściwymi fundacji i zmniejszają jej dochód podlegający opodatkowaniu CIT.
Ryzyko: długi zaciągnięte na nieruchomości
Jeśli fundacja zaciąga kredyt hipoteczny na nieruchomość, musi pamiętać o ryzyku utraty tej nieruchomości na wypadek niespłacenia zobowiązania.
Ponadto, jeśli fundacja jest zadłużona wobec banku, to w przypadku jej likwidacji powinna podlegać ogólnym regułom egzekucji majątkowej.
Warto rozważyć, czy nieruchomość powinna być obciążona hipoteką, czy lepiej było zdywersyfikować dofinansowanie.
Podatek majątkowy (podatek od posiadania)?
W Polsce nie ma bezpośredniego podatku majątkowego na nieruchomości (takiego jak np. w niektórych krajach europejskich). Istnieje jednak podatek od nieruchomości (część podatku od nieruchomości), który jest opłacany rokrocznie od gruntów nieużytkowanych.
Jeśli nieruchomość jest zabudowana (dom, biuro) lub użytkowana, podatek od nieruchomości jest zminimalizowany lub nie obowiązuje.
Fundacja powinna sprawdzić, czy nieruchomość jest właściwie sklasyfikowana w bazie danych samorządu.
Sprzedaż lub dzierżawa nieruchomości ze strony fundacji
Jeśli fundacja sprzedaje nieruchomość, dochód ze sprzedaży jest przychodem fundacji, podlegającym opodatkowaniu CIT (o ile fundacja nie kwalifikuje się do zwolnienia).
Jeśli dzierżawi nieruchomość, dochody z dzierżawy również podlegają opodatkowaniu.
Fundacja musi wystawiać faktury VAT (jeśli prowadzi działalność gospodarczą) i ewidencjonować transakcje w ewidencji podatkowej.
Podsumowanie
Nieruchomości w fundacji rodzinnej to praktyczne rozwiązanie do długoterminowego zarządzania majątkiem.
Jednak przeniesienie, podatki i administracja wymagają dokładnego zaplanowania.
Każda familia powinna zbadać, czy nieruchomość powinna być własnością fundacji, czy może lepiej pozostać w prywatnym posiadaniu.
Przede wszystkim zalecamy konsultację z doradcą podatkowym lub adwokatem specjalizującym się w prawie fundacji rodzinnych.
Zapraszamy do kontaktu.
Michał Gawlak
radca prawny
***
Fundacja rodzinna a podatek — jak zaoszczędzić na spadku
Jednym z głównych powodów zakładania fundacji rodzinnej jest oszczędność podatkowa. W tym artykule wyjaśniamy, jak fundacja rodzinna chroni Twój majątek przed podatkiem spadkowym i podatkami od darowizn — i czy to rzeczywiście działa tak, jak myślisz [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }