Dzierżawa i najem dla fundacji rodzinnej – aspekty prawne i podatkowe

Dzierżawa i najem dla fundacji rodzinnej — jakie możliwości otwiera fundacja rodzinna w tym zakresie? Jakie są konsekwencje podatkowe najmu i dzierżawy nieruchomości przez fundację?

Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej wprowadziła w Polsce zupełnie nowy instrument planowania sukcesyjnego i ochrony majątku rodzinnego. Jednym z częstszych obszarów zainteresowania fundatorów i beneficjentów fundacji rodzinnej jest inwestowanie w nieruchomości – zarówno w celu ich wynajmu, jak i dalszego obrotu.

Zalety fundacji rodzinnej w inwestycji w nieruchomości

Fundacja rodzinna może pełnić funkcję wehikułu inwestycyjnego dla majątku rodziny, w tym nieruchomości.

Do kluczowych zalet należą:

• Oddzielenie majątku prywatnego od inwestycyjnego, co zwiększa bezpieczeństwo i przejrzystość.
• Brak dziedziczenia ustawowego – fundator sam określa zasady przekazywania korzyści z fundacji.
• Ochrona przed egzekucją – majątek wniesiony do fundacji nie należy do fundatora ani beneficjentów.
• Możliwość wielopokoleniowego zarządzania nieruchomościami według określonego planu.

Zastosowanie fundacji rodzinnej przy najmie mieszkań

Fundacja może kupować lokale mieszkalne i przeznaczać je na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy.

W odróżnieniu od osób fizycznych fundacja nie ma ograniczeń ilościowych co do liczby mieszkań, a dochód z najmu może być wykorzystany na wypłaty dla beneficjentów lub reinwestycje.

Opodatkowanie najmu

W zakresie podatków kluczowe znaczenie ma art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, który określa katalog dozwolonych działalności.

Najem nieruchomości został wprost wskazany jako działalność dopuszczalna.

Z tego tytułu fundacja zapłaci CIT w wysokości 15% (dla fundacji rodzinnej – jako podatnika CIT), a wypłaty dla beneficjentów będą opodatkowane 15% podatkiem ryczałtowym.

Najem prywatny

Fundacja nie może korzystać z ryczałtu od najmu prywatnego w rozumieniu ustawy o PIT. Nawet jeśli najem miałby charakter incydentalny, fundacja działa jako podatnik CIT, a nie osoba fizyczna.

Najem firmowy

Fundacja może prowadzić najem jako działalność zorganizowaną i profesjonalną – z podpisywaniem umów, zarządzaniem portfelem nieruchomości i rozliczaniem kosztów uzyskania przychodu.

W takim wypadku najem traktowany jest jako działalność gospodarcza i opodatkowany CIT.

Fundacja rodzinna – najem na rzecz podmiotów powiązanych

Wynajem nieruchomości przez fundację rodziną na rzecz beneficjentów lub fundatora wymaga szczególnej ostrożności. Organy podatkowe mogą zakwestionować warunki najmu jako nierynkowe. W takich sytuacjach zaleca się:

• sporządzanie dokumentacji cen transferowych, jeśli wynajem przekracza ustawowe limity,
• ustalanie stawek najmu na poziomie rynkowym,
• ewentualnie korzystanie z wycen rzeczoznawców.

Uniknięcia podatku dochodowego przy zbywaniu oraz wynajmie nieruchomości

Fundacja rodzinna może zbywać nieruchomości bez podatku CIT, jeśli zbycie nie stanowi działalności gospodarczej (czyli np. nie jest flippingiem). Sam wynajem nieruchomości nie generuje podatku do momentu wypłaty świadczenia beneficjentowi.

Taki model umożliwia:

• akumulację kapitału w fundacji bez bieżącego opodatkowania,
• odroczenie podatku dochodowego aż do wypłaty.

Flipping w fundacji rodzinnej

Sprzedaż nieruchomości z zyskiem w krótkim okresie (flipping) może zostać uznana za działalność gospodarczą i tym samym podlegać opodatkowaniu CIT na zasadach ogólnych.

Istnieje ryzyko, że organy podatkowe zakwestionują brak rejestracji działalności, jeśli transakcji jest wiele i mają one charakter powtarzalny.

Hotel i wynajem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej

Najem krótkoterminowy może być uznany za usługę hotelową lub działalność gospodarczą, co rodzi obowiązek rejestracji VAT i prowadzenia ewidencji.

Fundacja może prowadzić taką działalność, ale:

• będzie musiała rozliczać VAT w stawce 8% lub 23% (w zależności od rodzaju usług),
• może zostać uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o CIT.

Fundacje rodzinne a nieruchomości rolne

Nabycie nieruchomości rolnych przez fundację rodzinną jest ograniczone – fundacja nie może zostać uznana za rolnika indywidualnego. Co do zasady, fundacja nie może nabywać ziemi rolnej powyżej 1 ha, chyba że spełni określone warunki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Możliwości są więc bardzo ograniczone.

CIT i VAT przy wynajmie nieruchomości w fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna płaci CIT od dochodu z najmu (15%). W przypadku najmu krótkoterminowego lub najmu na cele inne niż mieszkaniowe, fundacja może być zobowiązana do:

• rejestracji jako podatnik VAT,
• naliczania VAT od czynszu,
• składania deklaracji VAT i JPK.

Najem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zasadniczo zwolniony z VAT, ale to zależy od warunków umowy i statusu najemcy.

Kontrowersje wokół najmu krótkoterminowego fundacji rodzinnej

Organy podatkowe mogą traktować najem krótkoterminowy jako działalność gospodarczą, co wiąże się z obowiązkiem rejestracji działalności gospodarczej i pełną księgowością.

Często podnoszone są też zarzuty o obchodzenie przepisów o ryczałcie PIT czy VAT.

Kluczowe jest zachowanie staranności w dokumentowaniu transakcji oraz korzystanie z usług doradców podatkowych.

Dzierżawa i najem dla fundacji rodzinnej – najczęściej zadawane pytania

Czy fundacja rodzinna może wynajmować mieszkania?
Tak. Najem mieszkań jest działalnością dozwoloną zgodnie z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.

Czy fundacja rodzinna może wynajmować nieruchomości?
Tak – zarówno mieszkalne, jak i komercyjne. Trzeba jednak zadbać o prawidłowe rozliczenia CIT i ewentualnie VAT.

Czy fundacja rodzinna może być spółką nieruchomościową?
Nie. Fundacja rodzinna nie jest spółką kapitałową ani osobową, więc nie może być kwalifikowana jako „spółka nieruchomościowa” w rozumieniu ustawy o CIT.

Czy fundacja rodzinna jest zwolniona z podatku od nieruchomości?
Nie. Fundacja rodzinna, jako właściciel nieruchomości, podlega takim samym zasadom podatku od nieruchomości jak inne podmioty.

Czy fundacja rodzinna płaci podatek od nieruchomości?
Tak – zgodnie z lokalnymi stawkami określonymi przez gminy.

Czy można wnieść mieszkanie do fundacji rodzinnej?
Tak. Mieszkanie może zostać wniesione w akcie założycielskim fundacji lub później – jako darowizna lub aport.

Czy fundacja rodzinna może być deweloperem?
Formalnie tak – o ile prowadzi działalność zgodnie z przepisami, w tym rejestruje działalność gospodarczą i płaci podatki jak każdy inny deweloper. Może to jednak wpłynąć na status podatkowy fundacji i sposób opodatkowania jej działalności.

W czym mogę Ci pomóc?

Jeśli rozważasz wykorzystanie fundacji rodzinnej jako narzędzia w inwestowaniu w nieruchomości – zapraszam do kontaktu.

Odpowiem na pytania, pomogę w przygotowaniu dokumentacji i przeanalizuję potencjalne ryzyka podatkowe.

Michał Gawlak
radca prawny

***

Pożyczki dla fundacji rodzinnej – aspekty prawne i podatkowe

Fundacja rodzinna to instytucja, która zyskuje coraz większą popularność w Polsce jako narzędzie sukcesji majątkowej i zabezpieczenia interesów rodziny.

Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej wprowadziła ramy prawne, które pozwalają fundatorom na przekazanie majątku i jego zarządzanie z myślą o przyszłych pokoleniach.

Jednym z narzędzi, które może być wykorzystywane w ramach działalności fundacji rodzinnej, są pożyczki [Czytaj dalej…]